Kevin Knight, ABR®，CRS, GRI, RFS, RMP®，MPM®，Broker®总裁
在美国陆军第82空降师服役后, 1982年，我开始从事房地产行业. 1994年，我获得了CRS认证住宅专家的称号.
In 2004, 我从我父亲手中买下了og体育游戏公司, 骑士不, 并延续了他建立公司的诚信和专业精神. 也是在2004年, 我被全国住宅物业经理协会(NARPM)授予住宅管理专业资格(RMP)。.
2005年，圣安东尼奥房地产经纪人委员会(The San Antonio Board of 房地产经纪人s®)提名我为年度物业管理专家. 除了, 我曾担任圣安东尼奥NARPM住宅物业经理分会2005年和2007年的主席.
In 2008, 我曾担任San Antonio Board of 房地产经纪人s®的物业管理委员会主席. 2009年，Kevin获得了全国住宅物业经理协会(NARPM)颁发的高级物业经理称号(MPM)。. 这是物业经理能得到的最高称号.
2011年，Liberty Management获得了全国住宅物业经理协会颁发的CRMC®认证住宅管理公司. 只有不到1%的住宅物业管理公司获此殊荣.
我总是欢迎任何意见或建议，请发送电子邮件至 kevin@libertymgt.网. 谢谢你！!
唐·奈特，创始人
从1971年起就活跃在圣安东尼奥的房地产行业. 1982年，他创立og体育游戏公司 .. 成为圣安东尼奥西北部的先驱管理公司之一. 建立在诚实和努力工作的道德原则之上, Liberty Management已成为圣安东尼奥最受尊敬的管理公司之一. 骑士不于2010年4月从物业管理退休.
我们的物业管理团队
我们的房地产团队
业主们欣赏我们小巧的办公氛围和个性化的服务.
租房是一种商品营销，而不是一种销售手段. 许多租客都是通过仔细观察他们想要居住的社区房产的外观来找到房子的. 张贴有我们公司名称和电话号码的标牌是我们吸引潜在租户的最好方法之一. 我们还通过多重上市服务获得租户, 互联网网页搜索, 其他房地产公司, 军队住房办公室, 租赁公司, 未经预约而来的业务, 以及来自满意客户的推荐.
正常情况下, 有三个因素使物业难以出租-不受欢迎的社区, 效果不太好, 或者租金没有竞争力. 如果最后两个问题之一似乎是营销你的财产的一个因素, 我们会提出建议改正. 我们尽最大努力保证所有的房屋都是出租的, 不仅是为了你们的利益，也是因为我们的收入是按租金收入的一定百分比计算的. 一些租赁事实——周一是最忙的电话日.租房者在做决定之前会去拜访三到五处房产.-租客通常要去两次才能做出决定.-超过75%的人决定在春季或夏季租房.- 58%的准租户使用互联网.-女性是主要的决策者.
这是成功管理出租物业最重要的方面之一. 我们观察应聘者过去的行为，并假设他们未来的行为将是相同的. 申请人必须证明是一个良好的历史, 负责任的房客，并且符合我们的财务标准.
如果你被录取了, 申请人正在处理的文件包括对租约的详细解释, 租赁签署, 按比例收取租金, 并向租户提供一份我们的租赁规则和条例以及我们的详细财产检查清单. 我们的租赁规则和条例进一步解释了我们的租赁协议，并提供了有关租金支付的信息, 草坪护理及保养, 宠物, 服务电话/紧急维修, 签入/程序, 租赁续期及终止, 公用事业公司, 押金, 等. 《og体育游戏》成为《og体育在线入口》的附录.
首先，仔细选择房客可以保护你的财产不被租给不合格的人. 在租赁期内, 我们可能会因维修或保养的原因进入物业，并将利用该机会检查物业.
除了, 我们通常会安排一个为期6个月的物业调查，以了解租户如何维护物业. 我们要确保空气滤清器正在更换, 烟雾报警器是有电池的房子里没有未报告的问题.
当租客续签租约时，我们也会安排一次续约调查. 这样可以保护你和你的财产. 我们对物业进行例行检查的权利是承租人租赁协议的一部分.
如果在每月的第5 - 6天还没有付款，我们会发出驱逐通知. 我们最终是否要进行正式驱逐取决于具体情况. 如果能找到一个解决方案，对所有相关方来说，通常在经济上都更好. 如果租客经历了一次性事件，导致他们的经济困难, 而且我们之前和他们没有任何问题, 我们通常会给他们一个迎头赶上的机会, 如果有理由相信他们能做到的话. 如果租客有持续的逾期付款模式, 违背承诺和/或逃避, 驱逐通常是最好的做法.
每个案例都是独一无二的, 从长远来看，我们的决定是基于对你和物业最有利的. 无论其他因素如何，我们总是继续执行驱逐所需的法律通知. 如果租户对解决方案表现出有利的努力，我们将简单地推迟实际的驱逐申请. 在德克萨斯州，驱逐是一个简单的法律问题，因为如果房客没有支付租金，他们就没有办法在法庭上获胜, 而且房东已经正确执行了通知和文件. 如有必要，全部驱逐通常可在五至八周内完成.
我们认为您应该聘请物业经理来为您管理物业, 而不是帮助你自己管理它. 我们提供交钥匙式的物业管理服务，最受那些喜欢在与物业管理和租赁有关的最重要事项上“不知情”的业主的欢迎. 我们不会用小细节来烦你, 问题, 关于你的财产或房客的信息或“更新”, 除了那些对你每月的现金流有重大影响的事项. 相反，我们只是照顾您委托我们代表您处理的事情.
对于一些业主来说，我们的制度并不适合他们，我们理解这一点. 我们非常坦率地告诉您，如果您希望参与与物业管理和租赁相关的小细节或决策，我们不希望您雇用我们. 我们只是没有设计我们的系统和程序，以适应业主的参与程度.
Our general rule of thumb is this; if something has happened, 或者即将发生, that will disrupt your ordinary monthly cash proceeds by more than $300 per repair not total invoice; we will let you know about it. 举个例子，我们收到了房客30天的通知, 因此出现了营业额, 连同相关费用, 是待定的，我们想让你知道并做好准备. Another example would be that your A/C unit has failed during the middle of a hot summer; we have determined that the 12 year old compressor needs replacing 和 have initiated the work to replace it. 我们会打电话告诉你发生了什么，以及对下个月报表的预期财务影响.
除了您或您的财产所特有的任何特殊考虑之外, 我们的经验法则是这样的:如果有什么事情可能会导致你日常现金流的潜在中断(租户损失或重大维修), 我们会马上通知你的. 否则，非紧急项目将在您的月度报表中注明. 当然，我们鼓励您随时与我们联系，如果您有问题或希望讨论一些事情. 如果你是一个令人担忧的主人，想要了解每一件小事, 我们的管理方式可能不适合你.
我们没有! 我们不雇用也不从我们使用的任何维修人员中获利. 它们在价格、能力和可靠性方面都具有竞争力. 我们有“全能”的维修技术人员，他们在包括空调在内的各种家庭维修方面都很熟练, 照明水管及电器. 这些技术人员的收费是每小时42美元, 与每小时收费60 - 75美元的单一贸易供应商相比, 偶尔也会在下班后下水道紧急备份等情况下增加一些费用. 我们通过使用这些技术人员来完成大多数多行业和准备工作，为业主节省了资金. 使用这些技术人员的另一个好处是有机会检查物业的总体状况-这是单一的贸易供应商无法为您做的.
我们相信我们已经开发出一种非常明智的方法来处理维护和维修, 而且，您将实现其他物业管理公司根本无法实现的成本节约.
这是大多数新主人最大的恐惧. 我们书面保证不那样做. 不到300美元的日常维护和修理费用从你的账户中支付, 你会在月结单上看到这个. 如果我们认为修理费用可能超过300美元，如果我们无法联系到你, we may initiate repair work even if it is higher than $300 as stated in the management agreement; for the following cases: (1) the health or safety of a tenant is an issue; (2) the property will incur damage if immediate action is not taken, (3)在只有一个选择可考虑的情况下. 我们不会让房客在90多度的高温下等待，没有空调或没有热水, 或者屋顶漏水，而我们试图联系你，让你允许我们做一些显而易见的事.
例如，有时业主会抱怨我们在非紧急情况下花了365美元. 最简单的解释是，去维修物业的公司收取65美元的服务电话(例如)，无论他们是否修理任何东西. 因此, 而不是让业主支付65美元的服务电话，只是为了让我们得到一个估计，然后不得不让公司回去做维修，业主不得不再次支付65美元的服务电话, 房主第一次就把车修好，省了65美元.
如果修理费用超过300美元，我们总是告诉维修公司提醒我们. 有时维修公司可能认为维修费用不会超过300美元, 但在他们开始修理之后, 他们发现有更多的问题需要解决，而不是他们在开始这项工作之前看到的. 如果公司不得不留下空调或洗碗机，这将是一个不合理的安全问题, 等. 在我们等待你同意追加50美元的时候被撕成了碎片.例如，00美元，然后维修公司可以在额外的维修费用上收取另一笔旅行费用. 这不符合你们(业主)的最佳利益.
og体育游戏不赚钱的维护和任何折扣，我们收到总是传递给业主.
我们将很高兴邀请他们加入我们的供应商名单，如果他们是合格的和保险, 但我们不能保证会有特定的供应商被派到你家进行某些维修. 我们已经有一个稳定的非常合格和合理的价格供应商，我们已经使用了多年. 如果你喜欢的公司想要被添加到我们的供应商名单, 他们可以og体育游戏，我们会面试他们，让他们知道我们需要什么文件和参考资料. 然而, 我们不能保证您最喜欢的公司将被派往您的物业的所有服务电话. 我们关注的始终是与当时最好的供应商以最及时的方式解决维修问题. 我们无法跟踪预先建立的供应商分配给某些物业的名册-这将是非常繁琐和低效的，并且无法为您提供最好的服务, 租户, 或者你的财产.
我们的专业声誉, 租户和业主都有, 在很大程度上是, 如果不是全部, 取决于我们如何处理维修. 因此, 我们遵循一种最可能确保对问题做出最佳反应和解决方案的做法.
我们希望业主不要使用家庭保修公司在他们的出租财产进行维修.
有一个巨大的问题，在家庭保修行业，公众正在变得精明.
试着用谷歌搜索你最喜欢的家庭保修公司的名字和单词“投诉”或“欺诈”. 你会惊讶的. 看看有多少人觉得自己被炒了, 被错误地拒绝, 或者服务很差. 此外，请随意参观 www.my3cents.com for even more examples of this currently growing problem; THERE ARE MANY OTHERS.....
几乎每次我们打电话给家庭保修公司解决问题, 他们以缺乏保养或异常磨损为由拒绝提供服务. 你如何定义异常磨损和缺乏维护? 当涉及到排除条款和细则时, 保修合同规定，索赔可以因缺乏维修而被拒绝, 维护不当, 不当的安装, 已存在的问题, 违反代码和许多其他原因.
房屋卖家或他们的房地产经纪人通常会购买保修期，以避免在第一年出现问题时发生诉讼.别和建筑保修单搞混了, 所谓的房屋保修——实际上是一种服务合同——通常是为现有房屋购买的, 尤其是房地产经纪人出售的房子. 这些服务合同一年的基本覆盖计划通常要花费300至600美元，其中包括吊扇等项目, 热水器和火炉.
这些合同存在漏洞. 您需要仔细阅读您的服务协议，以确定哪些是包括的，哪些是不包括的. 水管工程保险, 例如, 通常在你家的地基上结束, 因此，泄漏或损坏超出这个范围将是你的责任. “预先存在的”问题通常不包括在内, 故障也不是由于维护不善或安装不当造成的. 合同还可能要求，在房主同意考虑维修之前，必须将系统升级到当前的建筑规范标准——费用由房主承担. 与家庭保修公司有过问题的人说，维修或更换费用越高, 房屋保修公司越有可能援引这些排除条款.
你无法控制谁来做这项工作. 家庭保修提供商与当地服务公司签订合同，执行实际的检查和维修. 你不能选择，安排维修有时是一种考验. 服务技术人员也可能试图向您出售不需要的服务.
我们在房屋保修方面遇到了数百个问题.
We had a bathroom faucet go on the blink; we called the og体育游戏 Warranty Company. 在支付了55美元的免赔额后，他们的承包商拒绝进行维修. 所以我们让水管工去修理，他们花了65美元. 我们一次又一次地经历过这样的情况，车主把钱花在免赔额上，然后我们不得不派出维修人员来解决问题.
我们的下一个问题是空调故障. 2天后，租户没有空调，支付50美元的免赔额, 维修技术人员报告说，缺乏维护，因此必须更换，不包括在家庭保修范围内. 他们给了我们4000美元来更换一个使用了6年的空调系统. 此外，租客住在一家酒店，想要报销他们的费用. We sent out our A/C vendor 和 he said the A/C unit is perfectly fine except that a small part had to be replaced; total cost from our vendor was under $200.
另一处房产需要维修洗碗机. 房屋保修公司花了3个月的时间，跑了15趟去修理洗碗机. 如果你是房客，你会有什么感觉?
有一处房产的空调在夏天坏了，在保修公司最终更换空调之前，我跑了21趟，花了3个月的时间. 你可以肯定，房客们的租约一到期就搬走了. 其他租户可能会找律师起诉房东.
他们通常会让房客在没有暖气或空调的情况下被晾上几天，而他们会通过“第二意见”程序. If, 作为物业经理, 我想通过提供最差的维修服务来损害我在尽可能多的租客中的声誉, 我想不出比在所有服务电话中使用保修公司更好的方法来实现这一点. 它们根本不符合我们对供应商的服务水平要求.
在过去的几年里，我们的主人被烧了很多次，我们最终决定我们受够了, 说"不要再这样了". 没有什么比处理维修的方式更能影响物业管理公司的声誉了. 租客评判我们的标准几乎没有别的. 因此，委托我们不认识的供应商是没有意义的, 我们和他们没有关系，也无法控制他们, 考虑到我们公司的声誉和你们与租客的关系. 而不是, 当需要维修时, 我们将发送我们信任的供应商与谁建立了关系存在, 他们将以专业和及时的方式为我们提供所需的优质服务. 也就是说, 如果我们通过我们自己的供应商确定您家中的机械项目发生故障, 或者需要昂贵的维修, 我们将努力得到任何家庭保修公司，你出去履行保修, 前提是他们在合理且公正的时间框架和方式内完成服务拜访和维修.请看房客租赁协议的第F段. 维修:F. 注意:如果房东未能按照本租约或《og体育游戏》的要求修复严重影响普通租户身体健康或安全的状况, 承租人有权根据§92行使救济.056和§92.财产法第0561条.span>If Tenant follows the procedures under those sections, 承租人可以采取以下补救措施:(1)终止租赁，并根据§92获得适当的退款.056(f); (2) have the condition repaired or remedied according to §92.0561; (3) deduct from the rent the cost of the repair or remedy according to §92.0561; 和 (4) obtain judicial remedies according to §92.0563. 在没有咨询律师或仔细审查适用条款下的程序之前，不行使这些救济. 《og体育在线入口》假定，7天是业主修复房屋状况的合理期限，除非在某些情况下(如房屋状况的严重程度和性质以及材料的可用性)需要另一段适当的时间, 劳动, 和公用事业.)
租户现在比以往任何时候都有更多的权利，法官通常站在租户一边，如果没有及时进行维修, 业主可能会发现自己站在了法律体系错误的一边. 在你住的房子上使用家庭担保是很困难的. 在出租物业上使用房屋担保是不符合成本效益或不实际的.
我们的经纪人不会使用任何现有的房屋保修公司为物业提供“第一响应者”服务电话, 在任何情况下. 需要更换的保修项目只有在初步确定可能需要更换后，才会通过家庭保修公司进行更换.
经常, 有人问我，每个月1号就该交房租了，为什么业主要等这么长时间才能拿到租金. 我认为这是一个很好的问题，我想花一点时间来回答! 是的，我们的租约上写着房租在每月1号到期. 德州法律规定我们必须给房客一个宽限期. 因此, 租客必须在3号午夜之前被认为是迟交房租.
因此, 我们于(4)日营业时, 我们有很多房客是在3号深夜送来的. 如果4号是周六或周日, 或者度假, 这样的话我们就关门了, 这将进一步拖延这一进程. 我们4号早上收到的支票, 我们得在物业管理软件上发帖. 然后我们要为银行做存款单, 然后在4号下午, 如果一切顺利, 我们可以把存款存入银行. 然后银行必须把这些存款转到我们的账户上, 这再一次, 如果是在周末或节假日, 下周一才会发生吗, 或者银行的工作日. 因此, 如果在我们发出支票之前，我们寄给您的资金没有记入或存入我们的账户，那么我们发出的一些支票可能会因资金不足而被退回, 给我们所有人带来了许多其他问题.
我们在每月7号到10号之间处理报表和租金收入. 如果该物业已被占用并且租金已按时支付，您应在不迟于15日收到您的对账单和租金收益.
通过支票付款，并与业主的对账单一起邮寄，或直接存入银行，并在当天邮寄对账单. 我们现在通过ACH向业主发送收到租金流程的电子邮件.
当我们发出ACH付款时，银行需要两个工作日来处理付款. 拖欠租金(在5日之后收到)和15日之前的业主的付款将在当月的15日至20日之间处理. 当月15日后收到的滞纳金将在下个月处理.
如果你在当月15号之前还没有收到你的月结单和租金收入, 请给我们办公室打电话, 但是在15号之前打电话只会耽误你的资金和对账单的处理. 非常感谢您的合作.
我们将支付您的草坪服务费以及因维修而产生的任何其他账单或发票, 物业的公用事业或其他服务. 我们不能代表你方支付抵押贷款或保险款项. 我们强烈建议业主自付房委会费用，以避免可能出现的罚款和费用或其他法律问题. 请参阅我们关于保持您的HOA更新的信息.
该物业必须有足够的现金流来支付这些费用, 有时我们必须为此设立额外的储备基金, 这样我们就可以及时付款给你，而不用等租金到账.
为了使我们的管理在租赁市场上具有竞争力，我们的租赁费是新租户第一个月租金的50%. 不像很多管理公司收取50%的租赁费, 我们将全额50%的租金支付给承租方.
我们在多重挂牌服务中列出我们的出租物业, 这里有几千个房地产经纪人. 这极大地减少了你的房产在租赁市场上的空置时间.
没有启动成本. 我们不收取长途电话费或里程费，也不像一些物业管理公司经常做的那样，随时增加维修费用. 您应该承担的唯一其他费用将是超出我们管理协议正常范围的服务和重复服务.
如果你丢了一张租金支票，就要交28美元的补偿金. (我们在本行取消支票的费用)
下面是一些不属于正常管理服务的例子:
业主经常要求我们做一些超出我们正常管理服务范围的事情, 只要有可能，我们就会尽量照顾我们的主人.
